东莞楼市已走过普涨，参预严重分化期间。
选筹失时，选筹难度倍增，被套风险加多了。笔者宣战到不少东莞投资置业的东谈主群，深有感叹。
某投资客A：2018年260万买了松山湖某网红盘，2020年550万售出，净赚290万。
某土产货东谈主B：2019年230万买南城某网红盘，2020年最高点挂盘近500万，如今回落到450万傍边。
虎门小企业主C：2019年单价2.1万买虎门某盘，如今实质单价能到3万傍边，收益算赚1万/平。
解放办事者D：2020年2.6万买石碣某盘，如今待解套。
188bet金宝博城区上班族E：2021年，单价2.4万买茶山某盘，如今待解套。
皇冠客服飞机：@seo3687土产货上班族F：2022年，单价2.2万买石龙某盘，如今待解套。
很较着，买房时机很迫切。
2020年下半年于今，大多数买房主谈主站岗。这种站岗分阶段性站岗，和长久性站岗。阶段性站岗，选了优质筹码，行情运转，有契机再赚一笔。
而长久性站岗。选错镇街，选错楼盘，难再翻身。
而现时，东莞80%镇街已无投资价值。
这80%镇街中，至少90%房产投资价值为0，只剩下所谓的居住价值。
这就在销耗你的首套限额，销耗资金，销耗月供。就算出售，也要打骨折，后期置换压力山大。
综合一句话：无价值镇街鉴别，无价值楼盘鉴别。
皇冠球盘电脑网址而在东莞32镇中，围聚临惠区域，万年深坑。举例谢岗、桥头、企石、横沥，千万别买。买了就被深套。
还有水乡片区。麻涌、洪梅、中堂、望牛墩。90%以上楼盘别买。除了居住价值，无投资价值。
而在东莞中心城区，松山湖片区、滨海湾片区、临深片区。这四个，相对热门片区，有不少镇街，其实亦然个深坑。
咱们提议，要鉴别这5个镇街，千万别被套牢了。
1
莞城，走向年迈，投资价值暴减
中心城区，南城东城，有些盘价钱虚高，现时买容易高位接盘。
但主城区中心在南城CBD和黄旗南，价值升迁期，高潮一波，也能解套。
万江也算半个城区。主要在于龙湾板块。现时亦然利好期。投资价值在逐渐上升。
而关于莞城，对其投资价值合手保守作风，投资价值是不才坡路。
莞城就像深圳的罗湖。
罗湖是深圳最早发展起来的中心，但随后中心滚动到福田，紧接着南山。而东莞主城区很像深圳中心的演变。莞城是最早发展起来的中心，然后是东城中心，现时演变到南城CBD中心。
莞城街谈和罗湖相似，在快速发展之后，走向了年迈。
莞城实拍图
罗湖房价涨幅亦然完全逾期于南山和福田。而莞城的涨幅会合手续弱于南城和东城，这是毫无疑问的事情。
截至9月26日24时，全省累计报告确诊病例453例（含境外输入123例），治愈出院442例，死亡2例，在院治疗9例（均境外输入）。目前，尚有5例境外输入无症状感染者定点医院隔离治疗。关于莞城最值得开始的学位，也会在改日某种历程上走向年迈。
学位最迫切的不是学校，也不是诚笃，而是生源。
就好比罗湖，是正本深圳西席资源最强的区，福田南山皆要靠边站。然则随着南山福田崛起，现时福田南山的西席资源在快速崛起，优质名校随地吐花。
而莞城现时引以为傲的西席资源，诚然现时还保合手着强劲的上风，但并不是一花独放，也曾是八面受敌了。
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松山湖南城东城的西席资源，正在追逐致使卓越。最受蔼然的两所新校，南城CBD学校，松山湖改日学校等，皆是高圭臬打造。
莞城改日的生源上风也在失去。莞城由于建随即代早，好多小区皆是老破旧小区，居住价值也曾大打扣头，仅仅还有仅有的学位价值相沿，也曾很难诱骗到年青家庭了。
关于莞城来说，投资的价值也曾在走下坡路。靠学区房相沿的老破旧，短期还会有价值。
中长久看，也会走向年迈了。
2
沙田，东莞版碧海，短期易被套
滨海湾片区。这个板块价值在中长久。深圳一起向西，从南山前海到大空港再到海洋新城，相连了深圳产业东谈主口中枢精华。
但深圳海岸线颠倒不会是海洋新城，会延长到滨海湾新区，统统珠江东岸连成一派。会是改日房价高地。
行为滨海湾新区，最大受益者是长安虎门，中长久房地产价值不会差。
短期来看，长虎是东莞经济东谈主口重镇，制造业强镇，自己购买力强劲，自己需求比拟郁勃，有实质相沿。
赌狗厚街傍边逢源，夹在滨海湾和城区之间，地铁2号线串联，沿线站点+万达驾御，有一定投资价值。
而现时，滨海湾片区最容易踩坑的是沙田。
领先涌现，关于沙田长久筹划，我觉得有成为东莞版碧海的后劲。
仔细不雅察舆图，前海和宝中构成了前海湾，前海湾北上第一站为碧海，房价最高破10万，欧博体育涨幅是深圳板块最快之一。
滨海湾新区北上第一站为沙田镇。受前海湾新区放射最深的板块之一。
而纵不雅深圳前海、深圳湾、致使碧海，一线海景房房价较着更高。沙田海景房，在滨海湾新区设立起来，连着沙田海岸线，房价会是个高地。
沙田这类临海名目，不像惠州的纯海景房，也不像盐田的海景房，距离市区福田南山远。沙田挨着滨海湾新区，交通磋议精采，很可能成碧海住宅翻版。
我不否定，沙田的改日可能会很强，这里有望成为东莞版碧海。
但这种投资周期技艺太长，属于中长久筹划。
现时沙田不像虎长，自己购买力差，片区无配套，要害筹划推动慢，投资预期差。
现时投资，只可熬。中短期看不到但愿。
近几年，那些抱着滨海湾新区观念，置业沙田的投资客，已在煎熬了。
需要很长技艺，才智解套。
3
凤岗，靠地铁难扶直，深圳压着
zh皇冠体育搭建东南临深片区。清溪和樟木头，莫得投资价值。
要点是塘厦凤岗。这两个镇街，细目比清溪樟木头好，价值更高。
但说要坑多，照旧凤岗了。
凤岗在16年一轮高潮潮时，靠深圳客相沿，房价涨势全市第一，致使向上松山湖虎门南城一截。
以至于设备商被劝诱了。凶猛拿地。
招商鸿荣源楼面价2.5万，和深业中海拿地价差未几。现时结局迥然相异，深业中海靠抢，凤岗招商大降价，卖到3万多。
凤岗坑了一波设备商。也让深圳投资客折戟凤岗。从2016年于今，凤岗房价险些停滞不前。最标杆名目大运城邦，岑岭期3万，现时才3万出面，基本上原地打转。
如今东莞取消限购，凤岗也没什么海浪。
前几天，深圳地铁10号线延长线，有望纳入深圳5期筹划。就算果真通车，地铁沿线站点盘，照旧有价值的。
但对全体凤岗房价而言，高潮，很难运转。
凤岗挨着深圳东部，不是热门板块。深圳刚需置业热门在西部沙井光明，东部投资客太少，房价炒不动。
而深圳短期调控太严厉，新址阛阓一直压着，龙岗坪山巨额4万傍边新盘。
短期，凤岗思要卖到4万＋，就更难了。关于现时3万多，去接办凤岗的名目，要站岗一段技艺。
关于凤岗，短期站岗，被套。中长久照旧有契机。
4
黄江，某盘追逐光明，需避坑
黄江最佳荣幸是，紧靠深圳光明区。
光明区域价值是抨击小觑的。现时光明是南山后花坛。以后自己科学城筹划，自己实力浑厚。
黄江紧靠的即是光明，而况改日通过地铁1号线和光明对接，改日出路亦然光明的。但这一切皆是中永远期。
短期来说，光明照旧有弱势的。新盘太多、旷地太多，严重压制着房价。
ag官网光明巨额新盘房价在4万＋，严重压制着短期房价涨势。
而黄江此次放进去，主要因为黄江某盘价钱尽然到3.5万＋。这和光明价差太小。
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短期内细目是存在被套的。是以各人要矜重避坑。
关于统统黄江板块，地铁1号线通车，对接光明上风，改日豪阔价值不会差。中长久亦然有契机的。
5
茶山，刚需阵脚，投资价值不高
松山湖片区，着实中枢的松山湖，华为大疆等高技术企业+优质学位+湖景资源+华润华裔城买卖，加上商品房稀缺，改日总体涨幅会较高。
个东谈主嗅觉，改日高技术涨幅会卓越CBD涨幅。松山湖价值，会卓越南城。
有了孩子之后，郑恺承担了赚奶粉钱的重任，在综艺节目和剧组之间来回奔波，奶爸的责任感十足。苗苗就安心在家照顾孩子，经常晒一些生活日常，看着很接地气。25号晚上苗苗上线晒出女儿的小裙子，这是她亲手制作的，夏天快到了给孩子准备新衣服，当妈妈以后母爱爆棚啊！
而环绕松山湖三小镇寮步大朗大岭山，三小弟拥抱老迈松山湖，宁肯作念好陪衬的变装，房价涨幅随着喝汤。
三小弟，买房要点要围绕松山湖一线环松外溢区，3公里领域内。其次1号线站点驾御，要点在大朗站、大朗西站、大岭山东站、大岭山站。
而统统松山湖片区，石排石龙没什么价值。各人基欢跃知肚明。
今天要点说茶山。这里受松山湖影响小，受主城区影响大些。关于投资者来说，茶山中短期的投资价值不高。
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一是茶山自己购买力差，靠城区外溢。
二是距离主城区相对较远，自然弱势。
三是茶山新盘多，旷地多，对房价高潮有扼制作用。
四是茶山新盘价高，精深2.5万＋，部分3万。
3-5年技艺，投资茶山，不太提议。房价不会太大波动，有被套风险。
但茶山新城设立，茶山、火车站TOD设立，价值会逐渐高潮。考虑合手有5年+，自住兼投资，可开始。